STF decide que imunidade do ITBI na integralização de capital vale também para empresas imobiliárias

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que a imunidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) na integralização de capital social, quando uma pessoa transfere imóveis para formar o capital de uma empresa, vale também para empresas cuja atividade principal é imobiliária. O julgamento, em plenário virtual, terminou em 19 de outubro de 2026, e a decisão foi divulgada no Informativo STF nº 1.235, de 4 de novembro.

O caso é o Recurso Extraordinário 1.495.108, de São Paulo, relatado pelo ministro Edson Fachin. Como tem repercussão geral (Tema 1.348), a tese deve ser seguida pelos demais tribunais em processos sobre o mesmo assunto.

O que o STF decidiu?

Por maioria, o tribunal deu provimento ao recurso e fixou a seguinte tese:

“A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão.”

Por que isso importa?

O artigo 156, § 2º, I, da Constituição diz que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital e, no mesmo inciso, traz uma ressalva para empresas cuja atividade preponderante seja a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. A discussão era se essa ressalva também limitava a integralização de capital. Pela tese do STF, não limita: na integralização, a imunidade não depende da atividade da empresa.

Na prática, a decisão interessa a quem transfere imóveis para uma empresa, como ocorre na formação de holdings patrimoniais e familiares, e aos municípios, que cobram o ITBI. A tese não elimina a fiscalização: a própria redação ressalva os casos de simulação ou fraude à lei usados para aproveitar a imunidade de forma indevida.

O que a decisão não diz

A tese trata da integralização de capital. Ela não muda, por si só, as regras de outros tributos nem as demais hipóteses do mesmo dispositivo, como fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Também não define, sozinha, o que acontece com cobranças já pagas ou em discussão em cada município; isso depende do caso concreto.

O que fazer

• Quem planeja levar imóveis para o capital de uma empresa deve conversar com advogado e contador sobre a documentação e o propósito da operação, já que simulação e fraude continuam fora da imunidade.
• Quem tem processo ou cobrança de ITBI sobre integralização pode levar a tese do Tema 1.348 ao profissional que acompanha o caso.
• Para acompanhar o andamento, consulte o Tema 1.348 no portal de repercussão geral do STF.

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